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平安观点：

前言：截至2023 年4 月23 日，2023 年1 月及以前发行的24 只公募REITs一季报均已发布。

高速公路板块经营环比整体有明显修复，能源板块、产业园板块表现整体不及预期，预测完成度环比回落，仓储物流、保障房板块1 季度经营整体相对稳健。具体来看：（1）鹏华深圳能源REIT23 年1 季度的底层资产售电量下降约3 成，REIT 层面收入环比下滑，可供分配金额的预测完成度一般。（2）高速公路板块23 年1 季度呈现几乎全员修复的态势，车流量、通行费收入同比基本都有增加，具体的增幅和财务指标的预测年化完成度有一定分化，板块内多数REIT 的23 年年化预测可供分配金额完成度达标。（3）生态环保板块两单REITs23 年1 季度的收入和EBITDA 的同比均有下降，但相对来说中航首钢REIT 的降幅较小、底层资产经营相对稳健。（4）仓储物流板块整体经营稳健、收入环比微增，板块可供分配金额预测完成度基本达标。其中中金普洛斯REIT 出租率微降，红土盐田港REIT、嘉实京东REIT 基本维持满租。（5）产业园板块23 年1 季度经营表现整体回落，如建信中关村REIT和华安张江光大REIT 的出租率都有大幅下滑，板块内部有较大分化，国君临港REIT、国君东久REIT、华夏杭州和达高科REIT 表现相对稳定。（6）保障房板块1 季度经营整体稳健。板块年化收入、EBITA 完成度均超100%，底层资产的出租率也维持稳定。

可以结合当前估值，挑选出一些估值相对便宜+23 年1 季度现金分派率完成度表现不错的板块和个券。23 年1 季报表现相对较好的三类资产：高速公路、保障房和仓储物流，按以往经验来看，发布季报后的1-2 周内为报告的集中定价期。（1）高速公路修复逻辑顺畅，可以在低位挖掘一些估值便宜的品种，以及估值尚可但修复斜率较高的主体。（2）能源板块，鹏华深能REIT 的23年1 季度数据表现一般，两单新能源REIT 上市较晚、尚未发布季报但估值不错；（3）生态环保板块，首钢绿能REIT 表现较优，但估值也已经不算便宜；（4）保障房板块挑选估值便宜+稳健性强的，如华润有巢REIT、红土创新安居REIT；（5）产业园板块整体是新品种表现较好，上市较早的品种预测完成度一般，可以关注一些国君东久REIT 等23 年1 季报表现相对较优、估值也相对不贵的品种；（6）仓储物流板块主打稳健，且其中两单仍有扩募加持，可以持续关注。

风险提示：1）现金流预测偏差风险；2）线性外推的年化数据和真实数据有差距；3）市场情绪波动风险。